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三四线楼市,挡不住了!

时间:02-09 来源:休闲娱乐 访问次数:32

三四线楼市,挡不住了!

制图:城市财经;数据:央行作者:余飞01抢收返乡置业春节临近,又到了三四线城市抢收的时候了。中国的城市化,造就了中国特有的故事。每年的这个时候,在外奔波的人们,无论赚钱与否,都要回家团圆。叠加核心城市房价高企,一二线城市容不下肉身,农村老家安不下不安的灵魂,所以很多人折中选择在老家地级市或者老家省会城市买房。地方城市与开发商也抓住这个契机,每年都会在这个时候大搞促销优惠活动,尽力吆喝,吸引返乡置业者。根据时代财经披露:近日,湖北就开启了2024年春节返乡置业迎春安居嘉年华活动,共有1150个楼盘、24.02万套房在线上线下供返乡游子选购;重庆主办2024年重庆返乡置业展示服务活动,参展企业17家、商品房项目63个;江西南昌推出2024南昌新春购房展销会,汇集30家房企的45个项目;江苏盐城拿出真金白银补贴购房者,在盐城经开区购买新建商品住房的,给予购房网签合同总价1.5%的购房补贴。广东清远一项目则推出优惠“组合拳”,包括推出20套一口价房源、贷款利率低至3.5%、购置车位立减52000元。广东韶关的一项目主打低价策略,推出定制返乡置业优惠,精装现房单价最低4900元/平方米,首付最低5000元,“超低首付和最优惠价格助力外出游子返乡置业。”诸如此类,不胜枚举。此外,还有城市推出了“新春置业,买房送年猪”的活动,更加疯狂的是,有开发商更是发动员工,直接去高速路口揽客。02抢收返乡托不起三四线楼市相比于往年,这一轮返乡置业,更难。大家都知道,虽然黑天鹅已经过去,但房地产市场行情江河日下。国家统计局公布的数据,全国商品房销面积与销售额已经从2021年的“双18”跌至如今的“双11”。制图:城市财经;数据:国家统计局制图:城市财经;数据:国家统计局这一点,从央行公布的房贷数据上,也能得到佐证。央行披露:2023年,中长期贷款增加2.55万亿元。中长期贷款,基本是房贷。2.55万亿这个数据如何,有对比才有效果和伤害。纵观过去十年的房贷增量情况,2.55万亿创2014年来新低。2016年楼市火热大年,房贷从2015年的3.05万亿干拔直拉至5.68万亿元。之后三年都在5万亿左右。2020年,再创新高,到5.95万亿。2021年突破历史新高,6.08万亿。2022年急转直下,膝盖斩,房贷增量只有2.75万亿元。2023年继续下降,只有2.55万亿元。全国同此凉热,核心城市都雄起不了,遑论各项竞争力都很弱的三四线城市。从房价方面来看,国家统计局披露的数据显示,70个大中城市二手房房价连续两个月没有一座城市上涨。11月份,二手房房价,只有杭州持平,其余69个城市都在跌。12月份,全线下跌。制图:城市财经;数据:国家统计局从纬房研究院披露的2024年1月上半月数据来看,这种跌势进入2024年仍在延续,根本停不下来。没有最低,只有更低。还是那句话,如今的苦果,是当时不计后果、不计成本上涨的结果。上一轮牛市期间,很多人口流失、经济羸弱的三四线城市也莫名其妙跟涨了一大波,其背后的推动力来自货币棚改。所谓货币棚改,简单理解就是,央行印专项钱给政策性银行(国开行),国开行拿着这笔钱贷款给地方政府,地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地,棚改户居民拿着钱,去购买新房。棚改之下,一方面减少了供应,另一方面增加了需求,双重作用之下,房价水涨船高。然而,随着2018年国家发改委一声令下,这一支撑三四线城市房价的基石,剧烈晃动。2018年年末,国开行明确表态:棚改实行差异化处置:对于库存充足,房价上涨压力小的城市,仍采用货币棚改;对库存不足,房价上涨压力大的城市,采用安置房棚改法。态度转变之下,山西2019年棚改量较2018年下跌了72%,山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。只有又叠加了三年疫情,全国楼市进入了调整周期,三四线城市更是疯狂调整。如今,全国人口通缩速度在加快,原本人口流失的三四线城市,人口减少速度在加快,原本保持微弱增量的三四线城市,也开始陷入了通缩。这种大环境下,三四线城市的风险会比一二线城市更高。03越来越多的三四线房价会鹤岗化三四线城市的疯狂调整,货币棚改的戛然而止只是导火索,本质还是自身的经济、产业和人口根本支撑不起高涨的房价,再加上天量的库存。第一,产业羸弱,经济羸弱。中国的城市发展基本都依赖政策,而且过去十几二十年,好的政策都给到了中心城市。更重要的是,像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。好的产业省会优先,优质的教育、医疗、公共交通等资源,也是省会优先。普通的三四线城市,根本分不到一杯羹。以四川省来说,省会成都GDP超过两万亿,占四川省GDP的超三分之一,是第二城绵阳的5.7倍。可以说,四川21个城市,其余20个城市都是陪衬成都。制图:城市财经;数据:四川省统计局湖北稍微好一些,武汉1.89万亿GDP之下,还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。制图:城市财经;数据:湖北省统计局经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则则虚假繁荣。换句话说,没有产业和经济支撑的楼市,是黄粱一梦,早晚有梦醒的时候。第二,人口不断流失。除了经济、产业外,人口这个楼市根本基座晃动,也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。2022年全国人口减少了85万人,首次负增长。这种背景下,人口通缩城市面积扩大了不少。公布2022年人口数据的286个中,人口增长的城市只有128个,两个持平,156个城市人口在减少。人口减少城市数量占了一大半,绝大多数都是三四线城市。制图:城市财经;数据:各城市统计局2023年,国家统计局公布,全国人口减少了208万人。可想而知,去年人口通缩城市的面积和深度更甚。目前,有6个省市自治区公布了2023年人口数据,6个在减少。重庆减少了21.91万人,广西减少了20万人,甘肃减少了27万人,吉林减少8.28万人,青海减少了1万人。第三,天量库存。过去几十年,房地产全速发展,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。去年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。而这些多余的房子,大多都集中在广袤的三四线城市。产业与经济羸弱、人口不断减少,库存没法消化,这个结该怎么解?所以,本号一直在强调:越来越多的三四线城市,房价会“鹤岗化”,不可阻挡。

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